直击业绩会｜招商蛇口董事长蒋铁峰：行业总体止跌企稳核心城市土拍市场已显现结构性机会

　　对于今年的房地产行业，蒋铁峰表示，我们觉得总体是止跌企稳、结构分化状态。当前房地产行业处于调整关键期■★■，正逐步迈向健康稳定发展轨道。过去房地产行业的“三高■■★★★”模式导致严重供过于求★◆，此轮下跌是行业自我调整、回归理性的必要过程。

　　“2025年，招商蛇口将在稳住开发业务基本盘的同时，持续精进，提升资产运营能力，同时加大轻资产业务拓展力度◆■★■◆，通过代建、运营■◆◆、物业服务组合出击，创新合作模式，积极探索构建房地产发展新模式■◆■，打造◆★◆◆‘高质量开发商+高品质服务商’。”招商蛇口管理层表示。

　　蒋铁峰强调，首要原则是“战略上不失误”■■■◆◆★。招商蛇口秉持谨慎态度★★■■◆，对政策走向和市场形势进行精准研判，坚持在投资决策上不犯错。具体而言，公司将优中选优，聚焦核心城市与核心区域进行投资，避免盲目扩张■★◆★，确保投资方向的正确性◆★★■◆。

　　蒋铁峰提到，国家大力推进“四代宅”等高品质住宅形态，在得房率等方面大幅提升，从以往的70%～80%提升至如今最高的110%～120%，产品品质与配套也今非昔比。随着居民生活水平提高■■◆◆★◆，对改善型住房需求愈发强烈，尤其在核心城市、核心地段◆★，180～200平方米的改善型住房需求缺口巨大。

　　招商蛇口管理层提到，将坚定落实转型发展◆■■★，在做稳开发业务的基础上★★■★◆，做精资产运营，做大物业服务，加快将转型业务打造成为第二增长曲线，在新形势下实现高质量可持续发展。

　　“不过，市场结构性机会显著，这在核心城市土拍市场已率先体现★★■■。如北京★■★■★、上海、深圳等城市■◆★，因优质土地供应稀缺◆★，需求长期积压◆■◆★★■，一旦推出优质地块■◆，高端楼盘便供不应求★★■◆★■，摇号抢购现象频发★■★★■。反观三四线城市远郊区楼盘◆◆★◆◆■，缺乏核心吸引力，去化艰难。”蒋铁峰说★★★■■◆。

　　“当下的存量土地盘活、存量商品房转保障房及土地专项债等政策★◆◆★◆，直击行业痛点◆★■◆，极大改善了房地产供求关系。”蒋铁峰表示，在中央各项政策推动下，整体市场呈现止跌企稳态势★■★◆■■，但受政策落地速度差异影响，各地市场回暖节奏不一。

　　对于市场关注的高地价问题，蒋铁峰表示，只要能打造高品质产品■◆，提升得房率并完善配套■◆★★，就有信心实现去化◆■■。据他透露★■■◆，招商蛇口2024年至今已获取20多块地，经动态评估，这些地块收益率与毛利率均表现良好■■，甚至高于前年，将成为未来公司销售业绩与结转利润的重要支撑■◆■。

　　对于“不失速”，蒋铁峰表示■★■★◆◆，作为市值近千亿元的上市公司■★，招商蛇口要保证营收和利润维持一定规模★◆。为此，公司将全力守稳开发业务的基本盘◆■★◆，加快存货去化速度◆★◆，提升首次开盘的效率。同时，在杠杆管理方面◆◆◆■，采取先稳杠杆、再降杠杆的策略。在投资管理上，对新增加的重资产投资保持高度谨慎，只有在确保收益率足够高的情况下才会出手■★■。

　　■◆◆■■“不失血”也是公司坚守的关键策略。回顾过去，多家房企因现金流断裂而陷入困境甚至爆雷。招商蛇口吸取经验教训◆★■■，在行业形势严峻的去年，在手现金超过1000亿元，创下历史新高★■◆■★◆。

　　“不失志■★★◆◆”★★★，尽管行业艰难★★★◆，公司依然坚定发展信心，尤其在转型方面积极进取。过去，公司开发业务营收占比超95%，而去年降至87%，运营板块占比则提升至13%■■★。

　　管理层还提到了短期内应对市场变化的■◆“四个不失”原则，即“不失误★◆■、不失血、不失速、不失志”★★◆。

　　“早在‘三高’年代◆★■◆◆，公司就严格把控有息负债率◆★◆■◆◆，长期维持在40%左右的较低水平。面对行业寒冬，公司紧握现金，积极修复资产负债表■■■◆■，对不良存货进行处置，计提60亿元以提前释放风险，保障资金链的稳定■★。”蒋铁峰说★★。